KOSTEN und FINANZIERUNG 
Bevor wir uns die Kosten beim Hausbau ansehen möchte ich Sie auf einige Möglichkeiten aufmerksam machen wie Sie auch schon in der Planungsphase Geld sparen können. Denn zwischen dem ersten Gedanken an ein Haus bis zum Baubeginn vergehen erfahrungsgemäß mindestens 1 Jahr und mehr. Und da können Sie einige Tausender an Ausgaben einsparen.
Schauen Sie sich diese Seite GUT an. Wir beliefern Sie mit tagesaktuellen Informationen rund ums Geld.
KOSTEN1)
Bevor wir Geld ausgeben, schauen wir uns doch mal an, was wir Geld einsparen können beim Bau eines Holzhauses.
Zuerst einmal eine Gegenüberstellung eines Holzhauses zu einem Massivhaus (Ziegel).
Betrachten wir NUR mal den Zeitraum der Bautätigkeit.
Gesamtkosten (EURO) 300.000 300.000 (ist schon sehr hoch)
Kredit langfristig (abh. von Laufzeit, Beleihung,...) 6,5% 6,5%
((Bereitstellungszinsen 4,0% 4,0%))2)
Miete Ihrer Wohnung (EURO) 1.000 1.000
Nebenkosten Wohnung 150 150
Bauzeit (Monate) 4 12 18
((Bereitstellungszinsen (EURO) 2.000 6.000 9.000))
Doppelbelastung (Miete Ihrer Wohnung) 4.000 12.000 18.000
Nebenkosten Wohnung 600 1.800 2.700
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GESAMTKOSTEN (EURO) 6.600 19.800 29.700
Das sind also schon gewaltige Unterschiede, die Sie in ein größeres Haus investieren oder aber einfach sparen können.
Differenz sind zwischen 13.000 und 23.000 EURO nur für Zinsen und Doppelbelastung während Bauzeit !!!! Damit können Sie ca. eineinhalb Jahre Ihr Holzhaus finanzieren UND mit der Tilgung beginnen.
Wenn wir noch den Betrag Ihrer erbringbaren/NICHT erbringbaren Eigenleistung (mit Helfer) betrachten, dann sieht die Sache noch besser aus.
HOLZHAUS (erbringbare Eigenleistung)
Aufbau Wände Innenwände isoliert und geschlossen 12.000,- EURO
bis Dachstuhl eingedeckt
(3 Wochen x 4 Personen x 40 Stunden/Woche x 25,- EURO/Stunde)
MASSIVHAUS (Ziegel) (NICHT erbringbare Eigenleistung) 96.000,- EURO
Wände aufmauern, verputzen innen u. außen
bis Dachstuhl eingedeckt
(12 Wochen x 2 Personen x 40 Stunden/Woche x 100,- EURO/Stunde)
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KOSTENVORTEIL 84.000,- EURO
Der Gesamt-Kostenvorteil liegt zwischen 100.000 und 114.000 EURO.
Sie erhalten also zu den gleichen Gesamtkosten ein größeres Haus oder aber Sie zahlen viel weniger für die gleiche Größe.
Ihre eigene Kostenrechnung müssen Sie selbstverständlich auf Ihre Gegebenheiten anpassen.
Das o.g. Beispiel ist stark vereinfacht aber KEINE Theorie sondern PRAXIS.
Das Holzhaus kostet ca....
| Rohbau Montiert Fertig | 55.000,- Euro 142.000,- Euro 172.000,- Euro |
Bei ca. 110 m2
Keller + Aushub 35.000,- Euro
Grundstück (das ist nun SEHR verschieden) 50.000,- Euro
Gebühren Notar,Grundbuch 10.000,- Euro
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SUMME 95.000,- Euro
GESAMTSUMME 267.000,- Euro
Diese Kosten lassen sich um die Beträge wie oben beschrieben reduzieren.
Was eine Immobilie zusätzlich kostet
Über die reinen Finanzierungskosten (Zinsen und Tilgung) entstehen Kosten, die Sie als Mieter nicht oder weniger kostet. Die Bewirtschaftung eines Eigenheims ist folglich stets etwa teurer !!
1. Kommunale Gebühren
- Grundsteuer
- Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Schornsteinfeger
- Wasseranschluss und Verbrauch
SUMME ca. 100,- € monatlich kalkulieren - teils direkt zahlen oder zurücklegen
2. Versorgungskosten
- Strom
- Heizbrennstoff
- DSL (Telefon, Internet)
SUMME ca. 200,- € monatlich zahlen
3. Versicherungen
- Risiko-Lebensversicherung (zur Kreditabsicherung)
- Wohngebäude-Police (Haftpflicht) -->Pflicht !
- Hausrat-Police -->unbedingt empfohlen
- Rechtsschutz --> bedenken
SUMME ca. 50,- € monatlich zurücklegen - jede Prämie jährlich zahlen, es ist billiger
Also alles zusammen zwischen 300 bis 400 € monatlich !
Lesen Sie weiter bei Finanzierung was passieren kann wenn Sie falsch beraten werden !!!
FINANZIERUNG
Ein heikles aber überaus wichtiges Thema.
Viele Bauherren finanzieren über die Hausbank. Dabei erhoffen sie sich solide Zinsen, ehrliche und fachkundige Beratung und, wenn mal persönliche Schwierigkeiten auftreten, Hilfe.
ALLES Quatsch. Zeitschriften (stern), Tageszeitungen (Die Zeit, Süddeutsche Zeitung), Test- und Witschaftsmagazine (Capital) haben den Banken ein vernichtendes Urteil ausgesprochen.
Die jüngste Vergangenheit hat uns ALLE eines Besseren belehrt. Banken und deren Bankberater haben ihre Kunden massiv belogen, falsche Produkte verkauft, Existenzen in den Ruin geführt und in größter Not selbst längjährige Kunden im Stich gelassen.
ABER, eine Bank zum Finanzieren brauchen Sie, es sei denn Sie haben die Gesamtsumme "flüssig". Dann überlesen Sie diesen Punkt und lesen sich meine anderen Empfehlungen durch. Sie finden mit Sicherheit auch für sich den einen oderen anderen lohnenswerten Ratschlag.
Für ALLE anderen gilt:
Sie MÜSSEN das Ruder selbst in die Hand nehmen. NUR dann sind Sie vor Überraschungen sicher. Lassen Sie sich nichts versprechen was nicht schriftlich festgehalten und unterschrieben ist. Prognosen, mit denen viele Banken locken, sind nicht für die Finanzierung eines Hauses geeignet.
Angenommen, Ihre Kaltmiete beträgt 1.000,- € monatlich. Häufig werden Ihnen Finanzberater dann vorrechnen, wie viel Immobilienkredit Sie dafür bekommen würden. Und siehe da: Statt 1.000,- € an den Vermieter zu zahlen, könnte man damit auch einen Immobilienkredit von 200.000,- € abbezahlen - bei 4,5% Nominalzins, 1,5% jährlicher Tilgung und rund 30 Jahren Laufzeit. Das klingt gut, doch so zu kalkulieren wäre grob fahrlässig!!!
So rechnen Sie richtig:
Ein Einfamilienhaus kostet beileibe nicht nur die Kreditraten. Neben einmaligen Kosten beim Kauf (oder Bau) wie Grunderwerbsteuer, Notargebühr und -fallweise- Maklerprovisionen gibt es eine Reihe laufender Kosten, die Eigenheimbesitzer bezahlen müssen: ....... zwischen 300 bis 400 € (siehe oben "Was eine Immobilie zusätzlich kostet"). Das ist kein Pappenstil.
Wenn Sie also eine Finanzierung vorgeschlagen bekommen wie oben, dann haben Sie ein Problem bevor Sie überhaubt angefangen haben zu bauen.
Wie viel Eigenheim finanzierbar ist, rechnet sich also so:
- Kreditraten plus
- Bewirtschaftungskosten plus
- Sparen für zukünftige Sanierung (stern 42/2009)
| Finanzierungsbedingungen | |
| monatliche Kreditrate (ehemals Miete) | 1.000 € |
| Eigenkapital | 50.000 € |
| möglicher Darlehensbetrag | 200.000 € |
| Darlehenszins (nominal) | 4,50% |
| Tilgungsrate (anfänglich) | 1,50% |
| Kaufpreisbedingungen | |
| maximaler Kaufpreis | 229.358 € |
| + Maklerprovision (4,00%) fallweise | 9.174 € |
| + Notargebühren (1,5%) | 3.440 € |
| + Grunderwerbsteuer (3,50%) | 8.028 € |
| Gesamtkosten | ca. 250.000 € |
Zwischen Versprechen und Wahrheit liegen 50.000 € !!!!
....und NICHT vergessen....
Schnelle Tilgung lohnt....
....denn Sie wollen doch nicht noch in Ihrer Pension Kredite abbezahlen, wenn Sie sich die dann überhaubt noch leisten können. Ziel muss sein, VOR der Pensionierung MUSS das Haus Ihnen zu 100% gehören. Alles andere ist ein Himmelfahrtskommando.
Wer Ihnen etwas anderes vorrechnet betrügt Sie um Ihre gesicherte Pension!!!
| jährliche Tilgung | 1% | 1,5% | 2% | 2,5% | 3% |
| Monatsrate in € | 458 | 500 | 542 | 583 | 625 |
| Restschuld nach 10 Jahren | 87.400 | 81.100 | 74.800 | 68.500 | 62.201 |
| Gesamtlaufzeit in Jahren | 38,0 | 30,9 | 26,2 | 22,9 | 20,4 |
HÄUFIG ins Spiel gebrachte Modelle zur Finanzierung sind:
Kapital-Lebensversicherungen gekoppelt: (nicht verwechseln mit Risiko-Lebensversicherung)
VORSICHT !!!! Eine Koppelung Ihrer Finanzierung mit einer sogenannen "Endfälligkeits-Finanzierung" durch eine Kapitallebensversicherung ist eine Finanzierung in HOFFNUNG und GLAUBEN und GLÜCK.
....hoffen Sie, dass die Wertentwicklung Ihrer Lebensversicherung so ausfällt wie die Prognosen sind (ich habe noch keinen Fall kennengelernt wo das der Fall war)
.....glauben Sie an die Vorhersagefähigkeiten Ihres Bankberaters über die Entwicklung Ihrer Lebensversicherung für einen Zeitraum von 20 Jahren
....sind Sie glücklich wenn keine kleine/große Finanzkrise in diesem Zeitraum auftritt. Wenn es trotzdem passiert sind nämlich Ihre Papiere kaum mehr etwas wert und Sie fangen bei NULL an. Noch nicht mal Ihr eingezahltes Geld ist vorhanden. Ihnen bleibt im hohen Alter eine OFFENE RESTSCHULD
WENN Sie zu ALLEN 3 Punkten JA sagen können, dann spielen Sie das Spiel.
Bei geringsten ZWEIFELN, sagen Sie NEIN!!!
Fremdwährungskredite:
Schweizer Franken
Ist nur dann interessant wenn das Zinsniveau deutlich unter dem deutschen/österreichen liegt.
Derzeit absolut uninteressant, da die Zinsen im Euroraum auf einem Rekordtief liegen (oder liegen würden, wenn die Banken die fast zinsfreien Staatskredite der Steuerzahler weitergeben würden).
Bis vor 5-6 Jahren waren Fremdwährungskredite in Schweizer Franken lukrativ und man konnte in wenigen Jahren einen 5-stelligen Betrag Zinsvorteil lukrieren.
US-Dollar
Hochspekulativ. Auch wenn in den USA derzeit die Zinsen sehr gering sind, so ist doch immer das Kursrisiko mit im Boot.
Finger weg !!!
Alle anderen Währungen
....sind etwas für Glücksritter oder solche, die es noch werden wollen.
Euro-Kredite
Zur Zeit die sinnvollste und sicherste Art zu finanzieren und Sie profitieren vom niedrigen aktuellen Zinsniveau.
Die Zinsen schwanken aber trotzdem von Bank zu Bank und sind von der Laufzeit abhängig. Ein Vergleich lohnt sich also.
Derzeit erhalten Sie kurzfristige Darlehen (12 Monate) für 3,5%, längere Laufzeiten lassen sich auch diese Banken mit einem höheren Zinsen entlohnen. Denn sie gehen davon aus, daß das derzeitige Zinsniveau (gestützt durch die deutsche Bundesbank bzw. Bank der EU) nicht von langer Dauer ist. Das sehen Sie alleine daran, desto länger Sie Ihren Zins festschreiben wollen, also 10, 12, 20 Jahre, desto höher wird er.
In der Hochzinsphase (vor 10-12 Jahren) war das genau umgekehrt.
ACHTUNG: Viele Banken werben mit zinsfreier Kreditbereitstellung für 6, 12, 18 Monate. Das ist blanker Unsinn.
KEINE Bank schenkt Ihnen Geld !!! Dieses "Geschenk" müssen Sie mit einem höheren Zinssatz für Ihr Darlehen bezahlen.
Kurzfristige Darlehen (Laufzeit 1 Jahr)
Direktbanken
www.netbank.de
www.comdirekt.de
www.ing-diba.de
www.ing-diba.at für Österreich
Kreditrate ca. 3,5-4,0%
Langfristige Darlehen (Laufzeit 10 Jahre)
Hausbank Angebot einholen
Alle bei Ihnen vertretenen Banken
Sparkassen
Volksbanken (also regionale Banken)
STADTSPARKASSEN haben sich in der Vergangenheit als ziemlich solide und seriös herausgestellt. Leider sind sie aber derzeit nicht unter den TOP-Anbietern. Ausnahme ist lediglich die 1822-Bank, ein Online-Tochterunternehmen der Stadtsparkasse Frankfurt.
Kreditzinsatz 4,9% ist realistisch
Banken die ökologische Bauweise finanzieren
www.umweltbank.de
www.oko-bank.de
www.migros-bank.ch
Kreditrate ca. 6,5%
Verhandeln Sie zäh. Jeder kleinste Prozentpunkt ist bares Geld. Oft wird "Langjährigen Kunden" ein weitaus schlechteres Angebot gemacht als Neukunden.
Erklärung der verschiedenen Finanzierungsarten, für wen sie geeignet sind und natürlich die Vor- und Nachteile
von......
Festzinsdarlehen
Variable Darlehen
Teilvariable Darlehen
Darlehensabsicherung
Damit Sie auch ohne Finanzierungsrechner mal für sich rechnen können, schwarz auf weiss, ist hier die sog. Zinseszinsformel (damit rechnen die Online-Finanzierungsrechner)
| Zinseszinsformel Kn = K0 x ((p/100)+1)n Kn = Kapital mit Zinsen K0 = eingesetztes Kapital p = Zinssatz n = Laufzeit in Jahren | Beispiel |
| Zinserträge Zn = Kn - K0 Zn = Zinsertrag nach n-Jahren Kn = Kapital mit Zins nach n-Jahren K0 = eingesetztes Kapital | Beispiel Zn = 77.648,50 - 50.000,00 Zn = 27.648,50 € |
Ist also ganz einfach: Diese Formel sollten Sie parat haben!!
Die Spanne zwischen besten und schwächsten Angeboten von rund 60 Instituten:
Ratenkredit (36 Monate) 3,06 -13,99 % <-------- Geld für 1% vom Steuerzahler und 13,99% abzocken!!!
Ratenkredit (36 Monate) 3,06 -13,99 % PSD Hann. 4,96% CreditPlusBank 8,29%
CosmosDir. 5,55% HypoVereinsb. 7,99%
1822direkt 5,60% Santander 7,98%
DTW 4,05% Interhyp 4,14%
Quelle: FMH-Finanzberatung
DKB 7,9% Postbank 12,90%
PSD 7,9-9,99% Wüstenrot 11,75% ("Top Giro Young")
der schlimmste mit 19,25% hält sich versteckt !
Sie sehen, was Sie sparen oder ausgeben können. Die Liste soll Ihnen verdeutlichen, daß neben der RICHTIGEN Auswahl des Hauses auch eine perfekte Finanzierung gehört.
GLAUBEN SIE NICHT der Werbung. z.Bsp. 3,9% Ratenkredit. Das gibt es NUR wenn Sie über BESTE Bonität verfügen.
Wir beobachten den Finanzmarkt ständig und empfehlen ausschließlich FAIRE Banken. Abzocker (die sind uns ALLE bekannt) fallen durch.
BAUFINANZIERUNG
www.zinsen2010.de Ras Casino - Die besten online casinos - Grösstes deutsches Online Casino Portal.
1) Der Einfachheit halber und für Sie zum Nachvollziehen gehen wir davon aus, dass an Bereitstellungszinsen über die gesamte Bauzeit 50% der Gesamtkosten anfallen. In Wirklichkeit schwanken diese Zinskosten in Abhängigkeit wie Sie Geld abrufen.
2) Derzeit locken Banken mit 6 Monaten kostenloser Kreditbereitstellung. ---> Ausnutzen ---> Dann zahlen Sie als Holzhausbauer wirklich keine Zwischenfinanzierung. Und der o.g. Betrag verringert sich entsprechend